DIRECTION GENERALE ADJOINTE DES SERVICES
AMENAGEMENT URBAIN ET PATRIMOINE
Direction de la Planification Urbaine

CONSEIL MUNICIPAL
DU LUNDI 17 décembre 2007

Rapporteurs :
Monsieur Jules SUSINI
Madame Monique CODRON

Objet : Modification de PLU - Adaptation du FOS pour l'ouverture à l'urbanisation De la zone NA de la Grassie - secteur Pont de l'Arc
Approbation du dossier

DECISION DU CONSEIL

Mes Chers Collègues,

Le POS d'Abc en Provence approuvé en 1984 a inscrit une petite zone d'urbanisation future (NA) à la sortie Ouest du Pont de l'Arc entre l'Arc et la RD9.

Ce zonage a été confirmé lors de la révision partielle des Milles approuvée en 1989 et une ZAC avait été créée en 1992.

La situation foncière complexe et difficile n'a pas permis d'approuver le dossier de réalisation, et donc le PAZ (Plan d'Aménagement de Zone), dans le délai de 2 ans, en application des dispositions réglementaires de l'époque, cette ZAC est devenue caduque et n'a plus d'existence légale.

Cette situation s'est débloquée ces derniers mois et la SACOG1 VA, futur propriétaire, a élaboré un avant projet de constructions qui a servi de base à la définition de nouvelles règles d'urbanisme.

La procédure de ZAC, initialement envisagée, n'apparaît plus pertinente au regard de l'absence d'équipements publics directement nécessités par l'opération, et de l'évolution de la réglementation en la matière depuis 1992.

Ainsi, un dossier de modification du POS a été constitué qui prévoit le passage de la zone NA (et NAi) de 25 300 m1 en UC3/UC3i (zone urbaine, COS = 1, hauteur 15 m) pour 21 600 m1 et en UD2/UD2i (zone urbaine, COS = 0,20, hauteur 10 m) pour 3 700 m1 sur le solde restant aux actuels propriétaires.
L'ensemble du foncier concerné par l'aléa fort d'inondation de l'Arc reste classé en ND3.

Le projet d'aménagement prévoit également l'inscription d'emplacements réservés au bénéfice de la commune pour un parking bus/VI., et une passerelle pour la liaison avec le secteur Bcauvalle/Nativité ainsi que pour des espaces de détente et de loisirs sur 2,5 ha du foncier classés en zone d'aléa fort (ND3) pour l'inondation de l'Arc.

Ce dossier a fait l'objet de l'enquête publique réglementaire qui s'est déroulée du 10/09/07 au 12/10/07 en mairie annexe du Pont de l'Arc.

Le commissaire-enquêteur a reçu environ 60 personnes, 17 observations ont été enregistrées sur le registre et 6 courriers ont été déposés dont ceux des C1Q des Milles et du Pont de l'Arc ainsi que de l'association des parents d'élèves de la Nativité et de l'association syndicale de I'Armelière.

Globalement le projet de modification du POS et l'avant projet d'organisation spatiale présenté pour information, n'ont pas suscité d'opposition sur le principe.

Cependant, de fortes préoccupations se sont exprimées sur l'aggravation de la circulation dans le secteur du Pont de l'Arc et sur les conditions d'accès aux constructions et au parking public.

Des interrogations ont porté également sur la prise en compte du risque inondation et la Habilité des éludes hydrauliques.

Des critiques se sont enfin élevées contre la densité du COS proposé et la hauteur possible des bâtiments.

Dans son rapport, le commissaire-enquêteur a pris acte des observations favorables qui ont souligné la réponse au besoin de logement, la cohérence globale du projet entre habitat, activités, équipements et espaces verts, la réponse apportée aux difficultés d'accès à la Nativité et le vaste espace public des bords de
l'Arc.

En ce qui concerne les critiques, il partage le constat des difficultés de circulation dans le quartier tout en approuvant les projets envisagés ou proposés par la commune et qui figurent dans les divers documents approuvés antérieurement (PAE ou modification du POS).

De façon plus précise sur la RD9, le commissaire-enquêteur approuve les caractéristiques techniques proposées, en particulier le terre-plein central pour empêcher tout cisaillement, mais soulève les problèmes potentiels du débouché du parking et des immeubles, en particulier aux heures d'entrées et sorties des classes, ainsi que les difficultés de gestion des différents espaces de stationnement.

En ce qui concerne la fiabilité des études hydrauliques, il estime qu'elles sont cohérentes et que le projet a intégre les dispositions techniques pour prendre en compte raisonnablement le risque.

En réponse aux préoccupations liées à la densité et la hauteur des constructions (le projet de POS propose un COS = 1 et une hauteur de 15m, soit R + 4), le commissaire-enquêteur estime que ces caractéristiques ne sont pas homogènes avec le bâti voisin, mais répondent néanmoins à celles de l'autre rive de l'Arc (côté Beauvalle). Elles sont par ailleurs conformes aux préconisations de l'Etat à travers la loi SRU (Solidarité et Renouvellement Urbain) et la DTA (Direction Territoriale d'Aménagement), avec des objectifs de gestion économe de l'espace qui se traduisent par une densité significative.

Le commissaire-enquêteur considère donc que les critiques sur la densité et la hauteur ne constituent pas une réserve formelle au projet.

Il a ainsi estimé que le projet présentait plus d'avantages que d'inconvénients et a donné un avis favorable assorti de 2 recommandations :

- Accélérer tes études sur les infrastructures routières avec un échéancier raisonnable de réalisation, en particulier pour le franchissement de l'Are à hauteur de la Parade
- Revoir les conditions de débouché des véhicules sur la RD9 ainsi que le fonctionnement du parking.

Dans ce contexte, il apparaît que ces réserves ne portent pas sur la réglementation d'urbanisme proposée au POS qui peut donc être approuvé en l'état.

L'avant-projet de constructions qui, je vous le rappelle est élaboré par la SACOGIVA dont la ville est l'actionnaire majoritaire, sera cependant réexaminé selon les orientations visant à avoir le dernier étage en attique, c'est-à-dire avec les pans de façades de cet étage bien en retrait, ce qui réduit la perception de hauteur.

Il sera également revu de façon à mieux gérer les flux de circulation entrée/sorties entre le parking public et l'opération de constructions, en étroite relation avec le gestionnaire de la RD9, la Direction des Routes du Conseil Général.

Je vous rappelle à ce propos, l'amélioration sensible que devrait apporter, dans l'attente de la définition d'un projet plus global sur le secteur Beauvalle / Club Hippique, ce parking el la passerelle à la desserte de la Nativité ; sans oublier le re-calibrage de la RD9 avec la poursuite des espaces cyclables et piétons.

En tout état de cause, l'ensemble des préoccupations à caractère fonctionnel ne pourront être pris en compte que lors de la définition précise des différents projets et au stade du permis de construire.

En fonction de ce qui précède, je vous propose, mes Chers Collègues, d'approuver le dossier de modification du POS tel que présenté à l'enquête publique.

VU le Code de l'Urbanisme et notamment les articles L. 123-23, R. 123-24 et R.123-25,

VU le POS approuvé le 31 octobre 1984, révisé et modifié,

VU le rapport et les conclusions du commissaire-enquêteur,

Compte tenu de ce qui précède,

Après en avoir délibéré, le Conseil Municipal,

APPROUVE le dossier de modification de PLU relatif à l'adaptation du POS dans le secteur La Grassie - Quartier du pont de l'Arc -

qui comprend :

• Un rapport de présentation et notice hydraulique annexée
• Un document graphique (extrait planche 17)
• La liste des emplacements réservés (extrait planche 17)

DIT que la présente délibération fera l'objet, conformément à l'article R.123-24 du Code de l'Urbanisme, des mesures de publicité et d'information édictées à l'article R.123-25 du même Code (affichage en Mairie, insertion dans la presse, publication au recueil des actes administratifs).

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